전세는 많은 금액이 오가는 계약이기 때문에, 사소한 실수 하나가 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 특히 최근 전세 사기나 깡통 전세 문제로 인해, 전세 계약 전에는 꼼꼼한 사전 확인이 필수가 되었습니다.
이 글에서는 실제 계약 체결 전에 반드시 확인해야 할 10가지 핵심 체크리스트를 제공합니다.
1. 등기부등본 확인으로 소유자 및 권리관계 파악
전세 계약 전에는 해당 부동산의 등기부등본을 꼭 열람해야 합니다. 이 문서를 통해 집주인(소유자)의 정보와 근저당권, 가압류 등의 권리관계를 확인할 수 있습니다.
- 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 열람 가능
- 임대인과 등기상 소유자가 동일한지 확인
- 근저당 설정 시, 보증금보다 선순위 채권이 없는지 필수 확인
2. 전입신고와 확정일자 가능한지 확인
보증금을 지키기 위해서는 전입신고와 확정일자가 반드시 필요합니다. 그러나 불법건축물이나 다가구 주택의 경우, 이 절차가 제한되는 경우가 많습니다.
보증금 보호는 "전입신고 + 확정일자 + 실제 거주" 세 가지가 모두 충족되어야만 가능합니다.
3. 보증보험 가입 가능한지 여부 확인
전세보증금을 안전하게 보호하려면 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증에 가입 가능한지 여부도 확인하세요.
- 가입 불가능한 물건이라면 위험 신호
- 보증보험 심사 과정에서 집의 가치를 간접적으로 검증할 수 있음
4. 계약금 입금 계좌는 반드시 소유자 명의
계약금을 집주인 외 제3자의 계좌로 입금하면 사기 피해로 이어질 수 있습니다. 반드시 등기상 소유자 명의 계좌로 송금하세요.
5. 기존 세입자의 보증금 반환 여부
전입 예정일에 기존 세입자가 아직 거주 중이라면, 이사 일정이 꼬이거나 보증금 반환 문제가 생길 수 있습니다. 기존 세입자의 계약 종료 여부도 꼭 확인하세요.
6. 중개업소 등록 및 공제 여부 확인
공인중개사가 정식으로 등록되어 있는지, 공제조합에 가입된 중개업소인지 확인하세요. 문제가 생겼을 때 책임소재가 분명해집니다.
7. 계약서 특약사항 꼼꼼히 작성
말로만 한 약속은 효력이 없습니다. 가전제품 포함 여부, 보일러 수리 책임, 도배 장판 교체 등은 모두 계약서 특약란에 명시해야 합니다.
8. 건물 노후 상태 및 시설 점검
계약 전 직접 방문해 **곰팡이, 결로, 누수, 방음, 보일러 작동 여부** 등을 점검하세요. 사진이나 영상을 촬영해 기록을 남기면 분쟁 시 도움이 됩니다.
9. 주차, 엘리베이터, 관리비 등 생활 조건
단순히 내부 구조뿐 아니라 생활 편의 요소도 확인해야 합니다. 특히 공동주택의 경우 관리비 수준, 주차 가능 여부, 층간소음 구조 등도 중요합니다.
10. 계약서 사본, 전자계약 활용
계약서는 종이뿐 아니라 전자계약 방식도 가능합니다. 전자계약은 위·변조가 어렵고 분실 위험이 적으며, 정부 인증 시스템을 통해 보관됩니다.
추가 팁: 계약 전 체크리스트 문서화
체크리스트를 직접 만들어 계약 당일 점검하면 실수를 줄일 수 있습니다. 아래는 예시입니다.
- 등기부등본 확인 여부 ✅
- 소유자 실명 계좌 확인 ✅
- 전입신고 가능 확인 ✅
- 특약사항 문서화 ✅
마무리
전세 계약은 철저한 사전 확인이 최고의 방어입니다. 계약 전 위 사항들을 하나하나 점검하고, 문서화하고, 가능하다면 전문가와 상담하세요. 전세 사기는 예방이 가능합니다.